Руководитель ГАСИ об изменениях в законодательстве, незаконной застройке и первых результатах проверок

Алексей Кудрявцев руководит Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) с июня 2015 года. Это одна из самых влиятельных на строительном рынке Украины государственных организаций. В прошлом году часть его полномочий передали на места. Местные администрации получили право создать свои отделения ГАСИ и контролировать большую часть застройщиков. Исключение – компании, которые строят большие комплексы. Они должны согласовывать все свои шаги с государственной ГАСИ. Уменьшило ли это количество незаконных застроек, о пяти самых горячих точках Киева и какие реформы ожидают строительный рынок страны – в интервью Алексея Кудрявцева для Mind.

О результатах реформы

– ГАСИ передает свои полномочия общинам на места. Как проходит процесс? Довольны ли вы результатами?

– Децентрализация системы государственного архитектурно-строительного контроля началась еще в 2015 году. За это время градостроительные полномочия получили 95 населенных пунктов. То есть все общины, которые изъявили желание, обратились с заявлениями в ГАСИ и провели организационные мероприятия в соответствии с действующим законодательством. В частности, это все областные центры, кроме Запорожья, Хмельницкого и Полтавы. Правом самостоятельно управлять градостроительными процессами воспользовались и все города областного значения численностью более 100 000 жителей, кроме Бердянска.

Сейчас осталось не более 15 общин численностью более 50 000, которые не получили такие полномочия. Было несколько случаев, когда соответствующие органы на местах уже создали, однако затем отказывались от принятия функций архитектурно-строительного контроля. Это, например, тот же Бердянск. Есть несколько городов, которые обратились к нам и сообщили, что им это вообще не нужно.

Если говорить о регионах, то Киевщина, которая всегда была лидером по строительству и сейчас занимает первую строчку по количеству созданных органов. Здесь их уже 15. Следующие по активности – Днепропетровская, Донецкая и Одесская области.

Наше мнение – все города с населением более 50 000 должны иметь такие функции. В первую очередь города областного значения, поскольку от децентрализации градостроительной деятельности существенно выигрывают общины, которые получают рычаги влияния на градостроительную ситуацию на своей территории, а следовательно, могут эффективно формировать стратегию развития края и инвестиционные предложения, исходя из местных потребностей. Для жителей это комфорт получения административных услуг в строительстве, ведь не нужно ехать куда-то за пределы населенного пункта – есть соответствующий орган, к которому можно обратиться за консультацией, зарегистрировать документы на строительство. Аналогично и для бизнеса – это удобство и оперативность прохождения процедур. Бизнес ведь всегда заинтересован, чтобы его инвестиции в максимально короткие сроки начинали работать и приносили результаты.

Функции архитектурно-строительного контроля на местах – это инструменты общины в противодействии незаконным стройкам. Ведь с получением таких полномочий они не только видят, где ведется незаконное строительство, но и могут соответствующим образом оперативно на это реагировать, поскольку имеют все полномочия.

– Насколько эффективны местные инспекции в борьбе с незаконными застройками?

– Конечно, эффективны. Если на территории населенного пункта ведется какое-то сомнительное строительство, жители, активисты сразу могут обратиться в собственный орган, чтобы объект проверили. Здесь уже процедурно оперативно можно отреагировать – еще на начальных этапах, скажем, когда только ограждается строительная площадка или завозится техника.

Уже можно констатировать, что незаконных строек стало меньше.

– Однако ГАСИ контролирует строительство крупных комплексов и следит за создаваемыми органами. Какие нарушения чаще выявляете?

– Общины численностью до 50 000 человек могут получить полномочия и контролировать строительство объектов незначительного класса последствий (СС1). Общины численностью более 50 000 и города Киева и Севастополя – незначительного (СС1) и среднего (СС2) класса последствий. А ГАСИ соответственно – значительного класса последствий (СС3) и все другие объекты на территориях, где местные инспекции не созданы.

И такое разделение логично. Оно в первую очередь связано с характером застройки на соответствующей местности и уровнем безопасности объектов для жизни и здоровья людей. Как правило, в небольших населенных пунктах большая часть строительства – это частное жилье, небольшие бизнес-объекты, такие как парикмахерские, магазины, склады и т. п. Поэтому соответствующие полномочия и передаются общине.

Объекты СС3 – это большие жилые комплексы, офисные центры, сложные промышленные сооружения. И контроль за ними – большая ответственность, требующая высокого уровня опыта, знаний. К сожалению, специалистов с соответствующим уровнем квалификации в большинстве городов мало. Поэтому логично, что государство оставило эту часть компетенции за собой. В целом по стране таких объектов немного – около 1%.

Что касается надзора за работой созданных органов, то в соответствии с законом Украины №320, который регулирует процесс передачи полномочий на места, мы можем проводить плановые проверки местных инспекций, о чем заранее их предупреждаем. Результатами в целом я доволен. Около 90% созданных органов работают с нами как единый механизм.

Незаконных застроек стало меньше

– Согласно закону №1817, вместо категорий сложности теперь три класса последствий (ответственности). Такие нововведения должны были помочь в борьбе с недобросовестными застройщиками, которые занижали категорию сложности и начинали строить по упрощенной декларативной процедуре. Работает ли этот механизм?

– Случаев, когда по декларациям начинали строить частный дом на частном земельном участке, а потом через полгода-год вырастали небоскребы, уже практически нет. В законе четко определен перечень документов и процедуры, которые нужно пройти для строительства объекта соответствующего класса последствий. В частности, все объекты незначительного класса последствий, которые ранее строились на основании деклараций, переведены на простую и понятную для граждан и предпринимателей форму документа – уведомление. Подав его в орган архитектурно-строительного контроля, лицо может начинать строиться уже на следующий день.

Большие жилые комплексы, многоэтажные дома, социальные объекты, торгово-развлекательные комплексы, офисные здания теперь можно возводить только при наличии полного пакета документации и получения разрешения. 

Окончательную ответственность за законность строительства, в частности за соответствие проекта градостроительной документации и строительным нормам, за результаты экспертизы проекта, несет должностное лицо, выдавшее разрешение.

Это же касается и процедуры ввода объектов в эксплуатацию – перед выдачей сертификата инспектор должен обязательно выйти на объект, осуществить его осмотр, сделать фотофиксацию и проверить документы.

– В результате таких изменений насколько уменьшилось количество прецедентов с незаконным строительством?

– Раньше, по нашим подсчетам, каждое третье строительство по декларации было незаконным. На сегодня этот показатель уменьшился более чем на 50%.

– Если эти дома построены и введены в эксплуатацию по декларации, никто не проверял, безопасны ли они? Теперь есть возможность их проверить?

-– Непростой вопрос. Если дом принят в эксплуатацию, то по истечении трех месяцев мы уже не можем его проверять.

Еще одна проблема сегодняшнего дня – дома, которые начали строить по декларациям, однако по новому законодательству они должны быть введены в эксплуатацию уже по сертификатам. То есть застройщикам нужно будет оформить полный пакет документов, если до этого они этого не сделали.

– А если документы не будут оформлены?

– Объект не будет принят в эксплуатацию.

– Много таких объектов по Украине?

- Да, больше по областям и, к сожалению, в Киевской – тоже.

Строительства останавливают

– Ведется ли общая статистика незаконных строек?

– Нет, ее можно сделать по каждому отдельному городу. Могу сказать, что больше всего незаконных строек в Киеве. За последний год в столице были остановлены работы на нескольких объектах и аннулированы разрешительные документы на выполнение строительных работ.

Например, это жилой комплекс по улице Сормовская, 3, в Дарницком районе Киева. Во время проверки нами был выявлен ряд нарушений. Это и несоответствие проектной документации требованиям градостроительных условий и ограничение по высотности застройки и нарушения строительных норм при выполнении работ и тому подобное. Учитывая, что предоставленные ГАСИ предписания были проигнорированы, разрешение на строительство аннулировано.

Аналогичная ситуация со строительством ЖК по улице Сечевых Стрельцов (Артема), 59 Также по обращению народных депутатов мы проверили и остановили строительство на Вознесенском спуске, 28–30. Разрешение аннулировано.

Есть проблемный объект на улице Нижний Вал, 27–29 (так называемый «Монстр на Подоле». – Mind). В согласованной проектной документации, которая получила положительное заключение госэкспертизы, предусмотрено строительство высотностью восемь наземных этажей. У заказчика не было исходных данных для проектирования 12-этажного объекта. Поэтому, конечно, разрешение на выполнение строительных работ аннулировано.

– Киевская администрация настаивает на том, чтобы владелец «Монстра на Подоле» снес дополнительные этажи. Есть ли в Украине технологии, позволяющие демонтировать незаконные постройки?

– В действующем законодательстве прописан механизм сноса самовольно построенных объектов. Однако на практике его очень трудно реализовать. Как правило, процесс останавливается на этапе исполнения судебного решения.

Законом определено, что по решению суда самовольно построенный объект подлежит сносу с компенсацией расходов, связанных со сносом, за счет лица, которое осуществило (осуществляет) такое строительство. В случае невозможности исполнения решения суда этим лицом (например, в связи со смертью, признанием его безвестно отсутствующим, ликвидацией или банкротством и т. д.), снос объекта осуществляется по решению суда за счет средств правопреемника или по решению органа местного самоуправления за счет местного бюджета и тому подобное.

Если застройщики недобросовестные, то, как правило, найти их довольно трудно, а в большинстве случаев – невозможно. Кроме того, существующие возможности позволяют сносить дома высотностью до шестого этажа. Для этого нужны средства. Чтобы снести 20-этажный дом, где их брать?

О решении через суд

– То есть это не гарантия, что застройщик прекратит работы и не будет пренебрегать предписаниями?

– Вы правы, мы останавливаем строительство, даем соответствующие предписания, но не всегда последствием таких действий является фактическое прекращение выполнения строительных работ на объекте. Даже отмена разрешения не является гарантией того, что на площадке не будет продолжаться строительство. Однако уже существует механизм прекращения действия лицензии подрядчика в таких случаях. Кроме того, ГАСИ в полном объеме пользуется правом обратиться в суд для разрешения спорной ситуации. В то же время разрабатываем законодательные инициативы, чтобы в будущем таких случаев не было.

– А сейчас таких случаев много?

– Половина. Если строитель порядочный и понимает, что выполнит предписания и после этого получит разрешение и  продолжит работы уже законно, он останавливает строительство. А если строители такие, как на объектах Войцеховского, которых никогда нет и найти невозможно, они выбирают другой путь. Силовой сценарий возможен лишь тогда, когда общество выходит и останавливает работы.

– Есть ли случаи, когда незаконные постройки вводили в эксплуатацию по решению суда? Работает ли такая схема сейчас?

– Судебные решения есть. Мы против практики, когда объекты принимаются в эксплуатацию по решению суда. По нашему убеждению, этими вопросами должны заниматься органы архитектурно-строительного контроля со специалистами соответствующей компетенции. И в таких ситуациях мы, конечно, подаем апелляцию.

– А если проиграете?

– Тогда исполняем решение суда, поскольку должны действовать исключительно в рамках правового поля.

Комплексы Войцеховского

– Проверяла ли ГАСИ объекты компаний, связанных с Анатолием Войцеховским?

– Все объекты мы проверили, у каждого из них – своя история. Эта ситуация на контроле у городских властей.

– Можно ли их ввести в эксплуатацию?

– Некоторые – можно, но должна быть оформлена документация в полном объеме. Покупатели жилья объединились в кооперативы и занимаются этим вопросом. Им приходится переоформлять целевое назначение и документы на земельный участок, получать градостроительные условия и ограничения. Уже есть примеры, когда люди дошли до этапа получения разрешения. В частности, это касается жилых домов по улицам Руданского, 9А, Булгакова, 12, Закревского, 42А.

– Можно ли технически эти дома достроить?

– Пока не могу однозначно сказать, это выяснится на более позднем этапе.

– То есть, пока покупатели не оформят необходимые документы и ГАСИ не выйдет на проверку, ничего сделать нельзя?

– Нет. Хотя на некоторых объектах строительство продолжается. Например, на «Совских прудах». Комплекс строится, хотя есть предписание о его сносе.

Киев застраивают

– Почему, на ваш взгляд, Киеву не удается прекратить хаотическую застройку?

– Под каждое строительство выделяется земельный участок, предоставляются градостроительные условия и ограничения, а также технические условия. Все эти документы застройщик получает у местной власти, и с ними приходит к нам за разрешением. И если с оформлением документации все в порядке, мы не имеем права отказать. Поэтому вопрос не к нам.

Как прекратить хаотическую застройку? На мой взгляд, нужно заново разрабатывать Генеральный план развития Киева.

– Он разработан, однако утвердить его уже несколько лет не могут.

– Возможно, в этом проблема. Сегодня каждый объект строительства рассматривается отдельно. Если хотя бы в пределах одного района все объекты рассматривались в комплексе, то ситуация была бы другой. Можно застроить каждый участок, а что потом делать? Как уехать, как заехать? Где объекты инфраструктуры, где новые мосты и дороги?

– Кстати, об инфраструктуре. После того как закон №1817 заработал, стали  ли застройщики вкладывать средства в объекты инфраструктуры?

– Если власть выдает градостроительные условия и ограничения, и в них прописано необходимость создания таких объектов, то застройщики их строят. В противном случае – нет. Этим законом мы предоставили право и возможность местной власти требовать от застройщиков обеспечивать в первую очередь свои объекты необходимой инфраструктурой.

– Министерство регионального развития начало менять Государственные строительные нормы. Считаете это целесообразным в том виде, в каком они это делают?

– Государственные строительные нормы устарели и, конечно, нуждаются в изменениях. Ведь технологии строительства постоянно меняются, прогрессируют. Кроме того, собственно потребности общества и государства в инфраструктуре, новых социальных объектах, зданиях, школах, детсадах и т. п. требуют новых подходов и стандартов застройки, вроде европейских образцов. А строительные нормы у нас кое-где остались еще советскими. Поэтому изменения крайне необходимы.

Використано материали з сайтів:

• www.dabi.gov.ua
• www.Mind.ua